הבעיה - סכנת התרחשות רעידת אדמה קטלנית בישראל:
בשל המצאותה הגאוגרפית באזור השבר הסורי-אפריקני קיימת בישראל סכנה מוחשית להתרחשות רעידת אדמה קטלנית. רעידת האדמה הקטלנית האחרונה בישראל אירעה בשנת 1927 - רעידת אדמה בעוצמה 6.25 בסולם ריכטר בה נמנו כ - 500 כ-700 פצועים ונזקים עצומים. 90 שנים קודם לכן אירעה רעידת אדמה קטלנית באזור צפת וטבריה בעוצמה של 6.75 בסולם ריכטר.
החל משנת 1980 הותנה מתן היתר בנייה בישראל בעמידה בתקן 413 שהינו התקן הדן בנושא עמידות מבנים ברעידות אדמה בישראל
. לפיכך כ- 51,000 מבנים אשר נבנו בישראל לפני שנת 1980 אינם עומדים בתקן רעידות האדמה הישראלי. להערכת מומחים במקרה של רעידת אדמה קטלנית בישראל ימנו כ- 16,000 הרוגים, 6,000 פצועים קשה, 83,000 פצועים קל, כ- 400,000 עקורים (פליטים) חסרי קורת גג, 10,000 מבנים הרוסים וכ- 104,000 מבנים שנגרם להם נזק קל עד בינוני. זו המציאות הצפויה בחלק ניכר מהאזורים צפופי האוכלוסין בצפון ובמרכז הארץ.
הפתרון - תמ"א 38:
מדינת ישראל אשר הכירה בסכנה הצפויה, מינתה ועדת היגוי בראשותו של ד"ר אפרים לאור- מנכ"ל משרד התשתיות ועדה זו ניסתה לספק מענה לתרחישים הצפויים, ויזמה את תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תוכנית המוכרת בשמה הקצר – תמ"א 38. הרעיון והמנגנון העומד בבסיס התוכנית, הינו הענקת זכויות בנייה נוספות למבנים ישנים אשר יחוזקו כנגד רעידות אדמה מתוך הכרה כי זכויות הבניה ישמשו למימון עלויות חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. מימוש התוכנית נעשה, בדרך כלל, באמצעות עסקת חליפין במסגרתה מוכרים בעלי הזכויות בבניין את הזכויות לחברה יזמית, ובתמורה מקבלים תמורות שונות החל בחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה (תמורה המהווה תנאי לקבלת הזכויות) וכלה בשיפוצו של המבנה, הוספת חדרי ביטחון (ממ"דים) מעלית ועוד.
מדניות החקיקה בנושאי תמ"א 38 בשנים האחרונות:
במהלך השנים האחרונות ממשלות ישראל שמו להן למטרה לעודד יזמים ובעלי דירות להוציא לפועל את הוראות תמ"א 38 על כן נחקקו הוראות חוק משלימות לתמ"א 38, אשר מטרתם לעודד את ביצוע התוכנית:
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון 62-הוראת שעה), התשס''ח 2008 - מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38.
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96), התשע''א 2011 - קובע פטור מהיטל השבחה
.
תיקון מספר 2 בתמ"א 38 עוסק בהרחבת זכויות עבור מבנים עם קומה מפולשת ומבנים המיועדים להריסה. תיקון זה נכנס לתוקפו בפברואר 2010, והוא מאפשר, בדומה לפינוי-בינוי, להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו בניין חדש על בסיס ההקלות שמאפשרת תמ"א 38 (תוספת של קומה אחת לפחות). לעומת זאת, בתמ"א 38 על בסיס תיקון 2, לא ניתן לחרוג מקווי הבניין המקוריים. במאי 2012 נקבע בפסק דין תקדימי (ת"א 173473-09) כי בעל דירה אשר מסרב לפרויקט של הריסה ובנייה מחדש יחויב לפצות את יתר בעלי הדירות בבניין על גרימת נזק בשל סירובו לביצוע הפרויקט בתנאים שביקשו בעלי הדירות. פסק הדין זה מאפשר לבניינים להתמודד מול בעל דירה סרבן בדרך של הגשת תביעה נגדו בבית, בגין הנזק הכספי שנגרם להם עקב סרבנותו. הנזק מוערך בהפרש בין דירת המגורים החדשה שהייתה נבנית במסגרת תמ"א 38/2, לבין שווי הדירה הנוכחי.
התיקון השלישי לתמ"א 38 אושר במאי 2012, והוא נועד להגדיל את הכדאיות הכלכלית של חיזוק יסודות מבנים ישנים על מנת שיוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה. התיקון הזה מאפשר תוספת בנייה של עד 2.5 קומות לבניין, שיחוזק במסגרת התמ"א פטורות ממס שבח ומהיטל השבחה בכל המיזמים שנבחנים במסגרת תמ"א 38 בכל רחבי הארץ . לפני כן, ניתן היה להוסיף עד 1.5 קומות בלבד לבניין שחוזק. כמו כן ניתן יהיה לקבל זכויות בנייה במגרש אחר בתמורה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה שנמצאים במקום שבו ערך הקרקע נמוך.
היתרונות הגלומים בתמ"א 38 לבעלי הדירות:
- הגנת הבית המשותף מפני נזקי רעידות אדמה.
- העלאת ערך הדירות בתום הפרויקט כל זאת ללא תמורה כספית מצד בעלי הדירות.
- הרחבת הדירות במ"מדים ושטחים נוספים.
- תוספת מרפסות.
- שיפוץ כללי של הבית המשותף.
- חידוש ורענון המראה האסטטי של הבניין.
- תוספת מעלית.